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【同辰原創(chuàng)】抓住紅利，第四代住宅激勵(lì)政策分析

時(shí)間：2024-08-30
作者：同辰建筑
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我司文章《【同辰原創(chuàng)】第四代住宅成本增量簡(jiǎn)析》得到大量點(diǎn)贊轉(zhuǎn)發(fā)，關(guān)于第四代住宅的建造成本，文章中給出了明確結(jié)論和成本評(píng)估方式，為實(shí)際項(xiàng)目提供了參考。有不少評(píng)論提出：政策層面有什么支持，能平衡部分成本增量或者提高去化？本文就第四代住宅各地政策進(jìn)行分析，尋找平衡成本增量、提升產(chǎn)品力的有效路徑。

第四代住宅的概念近年來在多個(gè)城市逐漸受到重視，并被視為推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、促進(jìn)住房領(lǐng)域供給側(cè)改革的重要手段。

1. 第四代住宅激勵(lì)政策給出的利好，主要體現(xiàn)在政策支持和市場(chǎng)需求兩個(gè)方面：

1.1 對(duì)于開發(fā)商來說，建造高贈(zèng)送的房子可以提高溢價(jià)，利于快速去化。

開發(fā)成本有拿地成本、建安成本、稅、銷售管理費(fèi)用，這四項(xiàng)里拿地成本占比大。拿地成本與用地使用強(qiáng)度有關(guān)：建筑密度、容積率、綠地率、限高。

關(guān)于第四代住宅特有的贈(zèng)送面積部分，這部分面積之所以能成為開發(fā)商溢價(jià)換去化的重要手段，主要是因?yàn)檎咴试S其不計(jì)入容積率或建筑面積，從而增加了項(xiàng)目的實(shí)際可售面積和附加值。

1.2 對(duì)購房者來說第四代住宅得房率更高，更實(shí)惠。

居住體驗(yàn)感來源于使用面積，支付的房產(chǎn)總價(jià)算的是建筑面積，得房率=使用面積/建筑面積。同等的公攤面積下，第四代住宅高贈(zèng)送，超過100%的高得房率，帶來更大的使用面積，得房率提高，比沒什么贈(zèng)送面積的傳統(tǒng)住宅要更實(shí)惠。

2. 第四代住宅容積率激勵(lì)政策：

2.1 完全不計(jì)容的公共休閑綠化平臺(tái)：

▲ 兩個(gè)自然層高的公共休閑綠化平臺(tái)

第四代住宅較傳統(tǒng)住宅最有特征性的設(shè)計(jì)要點(diǎn)之一是：公共休閑綠化平臺(tái)，不封閉、無圍護(hù)，連接一定數(shù)量住戶共享。

各地要求不同，但有一個(gè)共同點(diǎn)：均不計(jì)入容積率。

關(guān)于公共休閑綠化平臺(tái)，對(duì)比各地政策支持力度，比拼的就是對(duì)面積、層高是否有限制，是否計(jì)入綠化率，以及從建造成本上來講的覆土深度及面積占比。

濟(jì)南對(duì)其面積做了限制：不超過所屬兩層房屋總建筑面積的35%~45%；

重慶中心城區(qū)為鼓勵(lì)設(shè)置，層高可為1個(gè)自然層，面積不大于50㎡；

蘇州吳江要求覆土大于等于0.6m；

2.2 部分計(jì)容的戶屬空中花園：

▲ 帶有下沉土池、線性排水溝的空中花園

▲ 種植了灌木、地被的空中花園

· 戶屬空中花園的激勵(lì)政策主要體現(xiàn)在：

1）進(jìn)深更大，部分城市甚至可做到6m進(jìn)深；

2）需要計(jì)容的面積小，福州規(guī)定進(jìn)深可做到3.6m，計(jì)容和計(jì)建面僅計(jì)1.8m以內(nèi)的一半；濟(jì)南要求進(jìn)深2.4~6m，容積率計(jì)入一半；

重慶中心城區(qū)僅對(duì)面積做了要求，無計(jì)容要求，但需要計(jì)建筑密度，納入項(xiàng)目配套設(shè)施計(jì)算基數(shù)。

· 第四代住宅的戶屬空中花園與傳統(tǒng)的陽臺(tái)對(duì)比：

2.3 其他方面的優(yōu)惠政策：

第四代住宅的空中花園均有覆土綠化要求，是否可以計(jì)入綠化率統(tǒng)計(jì)？

大部分城市對(duì)戶屬花園的的綠化不計(jì)入綠化率，仍有部分城市給出了綠化率相應(yīng)的政策激勵(lì)，蘇州吳江區(qū)規(guī)定，套內(nèi)空中花園的綠化面積不計(jì)入地塊綠化率，公共綠化平臺(tái)內(nèi)的綠化面積可按規(guī)定納入綠化率核算。

湖北襄陽規(guī)定第四代建筑試點(diǎn)項(xiàng)目地面綠地率不低于30%，戶屬空中花園的綠地面積按20%折算計(jì)入試點(diǎn)項(xiàng)目綠地率指標(biāo)。

四川內(nèi)江市規(guī)定，開敞式公共平臺(tái)、空中花園綠化達(dá)到相關(guān)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)要求后，可按其綠地面積的10%折算計(jì)入建設(shè)項(xiàng)目綠地率和綠地面積。

3. 結(jié)論：

3.1 第四代住宅提升產(chǎn)品力、利于快速去化：

超大進(jìn)深的空中花園，從傳統(tǒng)住宅的1.8-2.4m進(jìn)深陽臺(tái)不等，到現(xiàn)在6m的大進(jìn)深，大露臺(tái)創(chuàng)造的更多生活場(chǎng)景，會(huì)友閑談、圍爐煮茶，修泥種花、采菊東籬，第四代住宅營造獨(dú)享庭院生活，提高產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，快速去化。

3.2 容積率激勵(lì)政策：

產(chǎn)品力提高的同時(shí)，第四代住宅的容積率激勵(lì)政策，降低了提高產(chǎn)品增加的這部分成本。空中花園1/2計(jì)容，甚至不計(jì)容，支持力度較大的比如濟(jì)南市，傳統(tǒng)住宅2.4m進(jìn)深陽臺(tái)，面積控制在套內(nèi)15%，而第四代住宅可做到6m進(jìn)深，面積可達(dá)套內(nèi)40%。