擁有一塊土地，為家人蓋一棟喜歡的兩層小樓，是很多人的夢(mèng)想。

如今，在我國(guó)房地產(chǎn)供需關(guān)系發(fā)生了根本性轉(zhuǎn)變的大背景下，地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展模式也面臨著重大變革。

今年4月，浙江麗水率先試點(diǎn)“微小宅地”出讓，個(gè)人可以買地建房，建成后可辦房產(chǎn)證可出售。并且已拿出一塊土地當(dāng)作“試驗(yàn)田”面向公眾開(kāi)放，買家可以自己買地、自己設(shè)計(jì)、自己建房、自己入住、自己售賣。

這個(gè)模式一旦跑通和推廣，意味著消費(fèi)者可以繞過(guò)地產(chǎn)商，自建商品房。

更大的意義是，這個(gè)試點(diǎn)相當(dāng)于給出了一種市場(chǎng)上罕有的房地產(chǎn)供給，是在我國(guó)現(xiàn)行土地出讓制度、房地產(chǎn)供需模式下進(jìn)行的一次新嘗試。

眾所周知，房地產(chǎn)曾是拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要引擎，亦是地方財(cái)政最重要的來(lái)源。而如今，這個(gè)被稱為“周期之母”的行業(yè)，已經(jīng)深度下行，新一輪何時(shí)起勢(shì)尚未可知。

傳統(tǒng)的地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)模式存在著高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高金融屬性等頑疾，也給中國(guó)經(jīng)濟(jì)造成了一些不良的影響。而“個(gè)人拿地+自建商品房”的自建房模式，不僅會(huì)受到人們的喜愛(ài)，更可以成為優(yōu)化地方財(cái)政收入來(lái)源的良藥。

如今在各地鄉(xiāng)村隨處可見(jiàn)的自建房，也許有機(jī)會(huì)成為房地產(chǎn)業(yè)下一個(gè)周期的模式答案。

01. 麗水模式

個(gè)人可以參與到土地一級(jí)市場(chǎng)。

浙江麗水，又一次站在了經(jīng)濟(jì)改革的前沿陣地。

據(jù)財(cái)聯(lián)社、澎湃新聞等報(bào)道，今年4月份，該市蓮都區(qū)碧湖新城16畝低密地塊擬出讓，支持“定制化”方案，并已進(jìn)行了意向征集。

不同以往，此次土地出讓的對(duì)象并非地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，而是面向大眾?？梢詥蝹€(gè)業(yè)主拿地，也可多人聯(lián)合競(jìng)買，建成后分別認(rèn)領(lǐng)房屋，辦理各自產(chǎn)權(quán)證，每套房子產(chǎn)權(quán)獨(dú)立。而且建成后，可以通過(guò)二手房轉(zhuǎn)讓方式出售給他人。

也就是說(shuō)，在這個(gè)規(guī)則下可以由單個(gè)“土豪”一人拿地，也可以多人集資獲取土地。而且建設(shè)方式由業(yè)主自主協(xié)定，可以選擇保持原有的兩戶布局，也可將兩戶合并為一戶，自行設(shè)計(jì)施工。

只要符合規(guī)劃設(shè)計(jì)條件并通過(guò)審批，無(wú)論是戶型設(shè)計(jì)、室內(nèi)裝修，還是房屋風(fēng)格、庭院布局、景觀和內(nèi)部構(gòu)造等等，都全憑業(yè)主自己喜好定制。

而且這塊土地并非邊角，而是距離麗水市政府僅約10公里車程，位置優(yōu)越，所在的白橋區(qū)是碧湖新城的重要板塊，也是“一脈三城”的重要聯(lián)結(jié)區(qū)域。出讓地塊共16畝，容積率控制在0.7~0.8之間，明顯是為了低密度住宅建設(shè)所設(shè)置。

麗水市試點(diǎn)地塊，來(lái)源：“麗水人居”微信公號(hào)

目前，該地塊還在意向征集中，出讓時(shí)間未定。蓮都區(qū)自然資源和規(guī)劃分局將在浙江省自然資源智慧交易服務(wù)平臺(tái)發(fā)布預(yù)申請(qǐng)信息，有意者可繳納保證金進(jìn)行提交預(yù)申請(qǐng)。

土地出讓公告發(fā)布后，已提交預(yù)申請(qǐng)的業(yè)主可進(jìn)行正式報(bào)名，成功后參與競(jìng)拍。更為關(guān)鍵的是，參與競(jìng)拍的業(yè)主無(wú)戶籍限制，多業(yè)主聯(lián)合沒(méi)有數(shù)量上限，每畝起拍價(jià)在200萬(wàn)至300萬(wàn)元，競(jìng)拍成功后無(wú)須通過(guò)成立公司建房。

此前，開(kāi)發(fā)商一直是我國(guó)住宅市場(chǎng)上的主導(dǎo)者，也是土地出讓、房屋建設(shè)的總導(dǎo)演。但麗水的改革，將大面積的土地劃分為微型宅地，大幅降低了投資門(mén)檻，使得個(gè)人可以參與到土地一級(jí)市場(chǎng)。同時(shí)，也扭轉(zhuǎn)了過(guò)往只有開(kāi)發(fā)商購(gòu)買土地的游戲潛規(guī)則，允許個(gè)人或組團(tuán)拿地。

這在以前都是不可想象的。

對(duì)比來(lái)看，個(gè)人集資買地建房會(huì)比從開(kāi)發(fā)商手中買房?jī)r(jià)格低不少。8月31日，蓮都國(guó)投旗下地產(chǎn)公司以3.248億元競(jìng)得同在蓮都區(qū)白橋雙創(chuàng)中心總用地面積82445平方米的土地，每平米不到4000元。

如果按每平米4000元計(jì)算，出讓1.2畝（800㎡）的土地，共計(jì)320萬(wàn)。組團(tuán)拿地，如果建設(shè)一棟12層的小高層，每層4戶，共48戶，每戶均攤地價(jià)不到 7萬(wàn)元。按80%土地利用率，每戶面積160平，加上各種建造成本，戶均可能不到30萬(wàn)。

當(dāng)前，碧湖房?jī)r(jià)不到8000元/㎡，購(gòu)買一套160平米的房子（毛坯）需要近130萬(wàn)元，而個(gè)人集資拿地建房的成本只有其1/4（理論計(jì)算值，刨除各種稅費(fèi)）。

這也難怪，有網(wǎng)友直呼“這是讓窮人也能聯(lián)合建小高層。

02. 二元局面

鄉(xiāng)村人均居住面積在持續(xù)增長(zhǎng)。

房地產(chǎn)短期看政策、中期看經(jīng)濟(jì)、長(zhǎng)期看人口。

“一戶建”模式試點(diǎn)的展開(kāi)，背后跟我國(guó)近二十年來(lái)人口大遷徙有著直接關(guān)聯(lián)。

根據(jù)任澤平團(tuán)隊(duì)的研究，近十年來(lái)，隨著城鎮(zhèn)化率的不斷提高，一二線等高能級(jí)城市常住人口持續(xù)流入，五六線城市則呈現(xiàn)出人口持續(xù)流出的情況。

2010年~2020年，一線、二線城市常住人口年均增長(zhǎng)率分別為2.4%、2.7%，而同期五、六線城市人口年均增長(zhǎng)率為-0.4%、-0.8%。我國(guó)人口總體向一二線集中，五六線城市人口規(guī)模持續(xù)收縮。

而且，經(jīng)濟(jì)越是欠發(fā)達(dá)，產(chǎn)業(yè)空心化越嚴(yán)重，越是無(wú)法將人留下來(lái)。最典型的要屬位于東北的資源型和工業(yè)城市，綏化、齊齊哈爾和通化三個(gè)城市的七普人口比六普均減少超過(guò)百萬(wàn)，是我國(guó)人口流出最多的三個(gè)城市。

“煤城”鶴崗因資源枯竭、人口不斷流出，房?jī)r(jià)僅有3000多/平方米，吸引了不少大城市青年前往。

相比21世紀(jì)頭十年，2010~2020年間，四線城市人口流出個(gè)數(shù)比例從45%增至57%、五線城市從71%增至83%、六線城市從69%增至86%。

農(nóng)村方面，人口的流出一直在持續(xù)。新世紀(jì)以來(lái)，我國(guó)鄉(xiāng)村人口數(shù)量從8億銳減至5億以下，預(yù)測(cè)2030年將下降至4億，到2035年降至3.3 億，占比降低至約1/4，到2040年將降至3億，占比僅剩兩成。

國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心旗下《中國(guó)發(fā)展觀察》在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，山西呂梁、孝義下轄?zhēng)讉€(gè)村落在冬天因取暖不便，只剩幾戶老人獨(dú)守空村。有基層干部反映，“有的村一戶人都沒(méi)了， 村莊還在地圖上”。

因人口大量流失，鄉(xiāng)村大量土地空閑。人口雖然減少，但鄉(xiāng)村房屋面積卻在持續(xù)上升。第三次國(guó)土調(diào)查結(jié)果顯示，村莊建設(shè)用地規(guī)模達(dá)3.29億畝，是城市（包括建制鎮(zhèn)）用地的2.12 倍，人均村莊用地高達(dá)417㎡。

這些數(shù)據(jù)都意味著，鄉(xiāng)鎮(zhèn)和低能級(jí)城市并不需要那么多高層住宅。

從目前的實(shí)際情況來(lái)看，繼續(xù)吸引地產(chǎn)商投資建設(shè)高層住宅——尤其是在鄉(xiāng)鎮(zhèn)和低能級(jí)城市，已經(jīng)變得相當(dāng)困難。在這種情況下化整為零，向公眾出讓微型地塊，不失為一副良藥。

03. 地產(chǎn)變革

自建房正在改變著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展模式。

在日本，一直有“富人住公寓，窮人住別墅”的說(shuō)法。

所謂的“一戶建”，即“一家一戶、一人一室”，源于日本的獨(dú)立住宅，類似于別墅概念，區(qū)別于我們的別墅有圍蔽的物業(yè)管理，“一戶建”為業(yè)主自主建設(shè)、自主管理，業(yè)主自主承擔(dān)定期檢查、房屋修繕、安全設(shè)施、垃圾清運(yùn)、植物養(yǎng)護(hù)等。

各類日本動(dòng)畫(huà)片中，主角們所住的房子都屬于一戶建，“美式大別墅”的情況也基本類似。

在我國(guó)，“一戶建”率先在民營(yíng)經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)、居民富裕程度較高的浙江、廣東等地的農(nóng)村宅基地上拔地而起。

尤其是浙江農(nóng)村，在“千村示范、萬(wàn)村整治”（千萬(wàn)工程）的推動(dòng)下，農(nóng)村面貌煥然一新，環(huán)境整治顯著提升，20年來(lái)造就了大量的高水準(zhǔn)鄉(xiāng)村建設(shè)。

目前，浙江全省90%以上的村莊都達(dá)到了新時(shí)代美麗鄉(xiāng)村標(biāo)準(zhǔn)。“千萬(wàn)工程”還被當(dāng)作標(biāo)桿寫(xiě)進(jìn)今年的中央一號(hào)文件，要求各地總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，推廣學(xué)習(xí)，推進(jìn)鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略。

行走在浙江的村莊，會(huì)看到一排排各具特色的別墅，或是江南風(fēng)韻，或是現(xiàn)代豪華，傳統(tǒng)意義上的鄉(xiāng)村已經(jīng)被大量徹底改造了。

“千萬(wàn)工程”還榮膺聯(lián)合國(guó)最高環(huán)保榮譽(yù)“地球衛(wèi)士獎(jiǎng)”中的“激勵(lì)與行動(dòng)”獎(jiǎng)。聯(lián)合國(guó)副秘書(shū)長(zhǎng)兼環(huán)境規(guī)劃署執(zhí)行主任索爾海姆表示：“我在浙江浦江和安吉看到的，就是未來(lái)中國(guó)的模樣，是未來(lái)世界的模樣。”

浙江會(huì)通過(guò)多種措施幫助村民翻修房屋。比如在太湖源鎮(zhèn)青云村，村民選定民居風(fēng)格，只需要出材料和人工費(fèi)，在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、基礎(chǔ)設(shè)施、監(jiān)理方面都不用花錢。

金融支持方面，很多地區(qū)的村民都已經(jīng)可以得到來(lái)自正規(guī)機(jī)構(gòu)的低息建房貸款。

整體上看，農(nóng)民自建一幢毛坯房最低僅需數(shù)十萬(wàn)元，而馬路對(duì)面一套四室的商品房可能就需要330萬(wàn)元。

可以說(shuō)，在各地鄉(xiāng)村，自建房正在改變著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展模式，甚至可以稱作地產(chǎn)業(yè)的一次變革。

浙江杭州、麗水的自建房模式，在長(zhǎng)三角、珠三角地區(qū)具有廣泛的推廣意義，對(duì)于緩解地方財(cái)政也有積極作用。“土地財(cái)政”歷經(jīng)二十余年發(fā)展，早已是地方政府財(cái)政收入的重要來(lái)源，但如今的情況正隨地產(chǎn)周期的變化而變化。

隨機(jī)挑選東南西北中幾個(gè)樣板城市的2023年財(cái)政情況，可窺一二：

浙江麗水一般公共財(cái)政預(yù)算收入186.1億元，一般公共財(cái)政支出653.7億元；

廣東云浮一般公共預(yù)算收入92.93億元，一般公共預(yù)算支出257.08億元；

甘肅天水一般公共預(yù)算收入46.34億元，一般公共預(yù)算支出350.64億元；

貴州六盤(pán)水一般公共預(yù)算收入110.33億元，一般公共預(yù)算支出341.06億元。

這些地方，大開(kāi)發(fā)商不愿意來(lái)，小開(kāi)發(fā)商沒(méi)實(shí)力，土地收入并不穩(wěn)定。這種背景下，如果重新整合土地資源并面向大眾出讓，或許對(duì)于改善局面會(huì)有所幫助。

04. 寫(xiě)在最后

多年來(lái)，我國(guó)土地出讓及地產(chǎn)市場(chǎng)均由開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)。

但其實(shí)根據(jù)我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)，境內(nèi)自然人、法人和其他組織（除法律、法規(guī)另有規(guī)定外），均可申請(qǐng)參加國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓活動(dòng)。

在新的地產(chǎn)變革期，“個(gè)人拿地-個(gè)人建房”將有機(jī)會(huì)為土地和地產(chǎn)市場(chǎng)注入新鮮活力。早在2022年3月，麗水蓮都區(qū)曾出讓1宗小體量宅地，最終以1.01億元被自然人競(jìng)得，加上此次的“微小宅地”出讓試點(diǎn)，為“自建住宅”時(shí)代打開(kāi)了一扇窗戶。

近期，我國(guó)也提出，要加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，支持城鄉(xiāng)居民多樣化改善性住房需求。充分賦予各城市政府房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控自主權(quán)，因城施策。

或許伴隨著麗水模式的鋪開(kāi)，新的地產(chǎn)周期將以這種方式徐徐展開(kāi)。

▌編輯：同辰建筑

▌來(lái)源：巨潮WAVE、虎嗅APP