在房地產(chǎn)市場持續(xù)變革的浪潮中，2025 年房地產(chǎn)代建行業(yè)正經(jīng)歷著深刻的轉(zhuǎn)型，一系列新趨勢不僅重塑著行業(yè)格局，也為企業(yè)帶來了前所未有的機遇與挑戰(zhàn)。

市場競爭：頭部引領(lǐng)，分化整合加速

房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整促使眾多傳統(tǒng)房企涌入代建市場，競爭愈發(fā)激烈?？硕鹧芯恐行臄?shù)據(jù)顯示，2023 年超 120 家房企涉足代建業(yè)務(wù)，如今據(jù)不完全統(tǒng)計已有超 150 家房企入局。從開盤項目中代建占比來看，2023年是分水嶺，比2022年增加3.62個百分點，2024年比例進一步增長至6.28%；而2023年代建新簽約規(guī)模增速也同比超50%。

市場分化顯著，頭部企業(yè)如綠城管理、濱江集團等，憑借品牌、經(jīng)驗和資源整合優(yōu)勢，市場地位不斷鞏固。排名前十的企業(yè)占據(jù)了58%的市場份額，而剩下的近百家企業(yè)瓜分了剩余的42%市場份額，且未來有望進一步擴大。以綠城管理在杭州代建的某高端住宅項目為例，開盤即售罄。

與之形成鮮明對比的是，中尾部企業(yè)數(shù)量眾多但規(guī)模相對均衡，呈長尾分布，增速放緩，需尋求細分領(lǐng)域差異化發(fā)展。同時，市場分化與整合加速，頭部企業(yè)通過并購、合作擴大市場份額。過去一年，行業(yè)內(nèi)大型并購金額超 500 億元，預(yù)計未來三年頭部企業(yè)市場份額將增至 70% 以上，部分中小型企業(yè)面臨淘汰或整合風(fēng)險。

從區(qū)域分布來看，目前東部沿海地區(qū)仍是代建業(yè)務(wù)集中地，占比約 50%以上。但隨著國家區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略推進，中西部地區(qū)成為新增長點，預(yù)計未來 3 - 5 年，中西部地區(qū)代建業(yè)務(wù)占比將提升至 35%，區(qū)域分布更加均衡。

政策推動：政府代建領(lǐng)域發(fā)展

政府持續(xù)推動保障性住房和城市更新項目，為代建行業(yè)開辟了廣闊空間。2024 年前三季度，住建部建設(shè)籌集保障性住房 148 萬套，全國實施各類城市更新項目約 6.6 萬個。中指研究院預(yù)測，2025 年隨著城中村改造政策推廣，政府代建市場需求將持續(xù)增長，過去兩年政府代建項目合同額年均增長 15%。

深圳某城中村改造項目堪稱政府代建的成功典范。該項目由政府委托知名代建企業(yè)進行，涉及上千戶居民安置和房屋重建。代建企業(yè)通過科學(xué)規(guī)劃和精細管理，改善了居民生活環(huán)境，提升了區(qū)域價值。

業(yè)務(wù)拓展：委托方多元，領(lǐng)域不斷拓寬

政府持續(xù)推動保障性住房和城市更新項目，為代建行業(yè)開辟了廣闊空間。2024 年前三季度，住建部建設(shè)籌集保障性住房 148 萬套，全國實施各類城市更新項目約 6.6 萬個。中指研究院預(yù)測，2025 年隨著城中村改造政策推廣，政府代建市場需求將持續(xù)增長，過去兩年政府代建項目合同額年均增長 15%。

深圳某城中村改造項目堪稱政府代建的成功典范。該項目由政府委托知名代建企業(yè)進行，涉及上千戶居民安置和房屋重建。代建企業(yè)通過科學(xué)規(guī)劃和精細管理，改善了居民生活環(huán)境，提升了區(qū)域價值。

代建行業(yè)委托方結(jié)構(gòu)正發(fā)生深刻變化，國資和 AMC 比重逐漸上升。2024 年，國資及 AMC 委托項目占比從 2020 年的 20% 提升至 35%，商業(yè)代建比例從 50% 降至 35%。這使得代建企業(yè)更多地與國資、城投、AMC 等展開合作。

代建企業(yè)業(yè)務(wù)領(lǐng)域也在不斷拓展，除傳統(tǒng)住宅代建外，康養(yǎng)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、場館等領(lǐng)域成為新方向?？叼B(yǎng)代建項目在部分城市已占代建業(yè)務(wù)總量的 10%，產(chǎn)業(yè)園區(qū)代建在新興產(chǎn)業(yè)發(fā)達地區(qū)快速增長。例如某科技企業(yè)與代建企業(yè)合作開發(fā)人才公寓項目，代建企業(yè)發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢，打造高品質(zhì)居住環(huán)境，提升了企業(yè)吸引力。

商業(yè)代建領(lǐng)域滲透率雖以政府項目為主，但提升空間巨大，“城投拿地 + 房企代建” 模式成為主流。大型國企、科技類、產(chǎn)業(yè)類及險資等企業(yè)為商業(yè)代建提供新增長動力，2023 年商業(yè)代建項目數(shù)量同比增長 25%，涉及總投資額約 3000 億元。

服務(wù)能力與品牌建設(shè)成為核心競爭力

在激烈的市場競爭中，服務(wù)能力和品牌建設(shè)是代建企業(yè)的關(guān)鍵制勝因素。企業(yè)需不斷提升項目管理、運營服務(wù)等專業(yè)水平，打造有影響力的代建品牌。通過引進合伙人制度、拓寬項目拓展渠道等方式，品牌企業(yè)可進一步擴大市場份額，實現(xiàn)規(guī)模化發(fā)展。

據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，品牌代建企業(yè)客戶滿意度高達 90% 以上，項目平均利潤率比非品牌企業(yè)高出 5 - 8 個百分點。一項針對委托方的調(diào)查顯示，超過 80% 的委托方在選擇代建企業(yè)時，品牌影響力是重要考慮因素之一。

技術(shù)創(chuàng)新助力代建行業(yè)升級

隨著數(shù)字科技的飛速發(fā)展，代建企業(yè)愈發(fā)重視技術(shù)創(chuàng)新應(yīng)用。借助大數(shù)據(jù)、人工智能等技術(shù)手段，企業(yè)能提高項目管理效率和精準(zhǔn)度，降低運營成本，提升客戶滿意度。

例如龍湖集團累計投入超百億元用于數(shù)字科技，2023 年代建業(yè)務(wù)合同額同比增長 30%，采用數(shù)字科技管理的代建項目平均成本降低 10%。

可持續(xù)發(fā)展理念深入人心

隨在環(huán)保和社會責(zé)任意識日益增強的當(dāng)下，可持續(xù)發(fā)展理念在代建行業(yè)得到廣泛認可和應(yīng)用。代建企業(yè)更加注重綠色建筑、節(jié)能減排，近兩年綠色建筑項目在代建市場中的占比從 15% 提升至 25%，且綠色建筑平均銷售價格比普通建筑高出5%~10%。

2025 年房地產(chǎn)代建行業(yè)在市場競爭、政策推動、技術(shù)創(chuàng)新等多重因素作用下，將持續(xù)快速發(fā)展。

▌作者：同辰建筑 趙鵬

▌本文僅代表作者個人分析總結(jié)，僅供參考

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