隨著我國常住人口城鎮(zhèn)化率在2024年底攀升至67%，城鎮(zhèn)常住人口規(guī)模達9.44億人，城市發(fā)展已從增量擴張全面轉向存量優(yōu)化的深水區(qū)。在“大拆大建”時代緩緩落幕的背景下，“城市更新”這一承載著煥活城市生命力、提升人居品質重任的宏大命題，正以前所未有的深度與廣度重塑城市肌理，也為城市建設的核心主體——建筑企業(yè)帶來了突破發(fā)展瓶頸、重塑核心競爭力的歷史性機遇。

政策紅利：從國家戰(zhàn)略到萬億市場

國家戰(zhàn)略層面已將“城市更新”置于高位。從“十四五”規(guī)劃綱要的明確定位，到近期出臺的行動意見對城市更新工作作出的全面部署，以及中央財政設立專項補助資金，再到各部委、各地方密集出臺配套政策與實施細則，一個覆蓋頂層設計、財稅支持、土地管理、審批優(yōu)化的系統(tǒng)性政策框架正加速成型。

這股強勁的政策東風，直接催生了一個潛力巨大的藍海市場。2024年全國實施城市更新項目為6.6萬個，總投資規(guī)模已達2.9萬億元；預計到2030年，城市更新總投資規(guī)模有望達到10萬億元級別。同時，其內涵也遠不止于簡單的房屋修繕，而是拓展至老舊小區(qū)改造、老廠區(qū)活化、傳統(tǒng)商圈升級、城中村綜合整治、歷史街區(qū)保護復興、低效產業(yè)用地盤活、公共空間品質提升、基礎設施韌性補強、智慧化社區(qū)建設等多維度、全要素的有機更新。這為建筑企業(yè)打開了前所未有的業(yè)務增量空間，項目類型從新建項目轉向了精細化、多元化、可持續(xù)的存量更新與功能提升。

政策的強力引導與市場的巨大需求，共同構成了驅動建筑企業(yè)投身城市更新的核心動力源。

角色躍升：從“建造商”到“城市綜合服務商”

城市更新并非傳統(tǒng)新建工程的簡單翻版，其復雜性及系統(tǒng)性對建筑企業(yè)的核心能力提出了全新挑戰(zhàn)與更高要求。傳統(tǒng)開發(fā)模式下，建筑企業(yè)角色相對單一，聚焦于按圖施工。城市更新則要求企業(yè)實現(xiàn)根本性的角色轉變——從單純提供建造服務的“乙方”，升級為深度參與城市治理、運營和價值創(chuàng)造的“城市綜合服務商”。

這一轉型要求企業(yè)需突破傳統(tǒng)施工邊界，向前端延伸至規(guī)劃設計咨詢、投融資策劃、可行性研究，向后端拓展至長期運營管理、資產維護、社區(qū)服務乃至產業(yè)導入。這意味著建筑企業(yè)必須具備強大的資源整合能力，能夠提供“策劃-規(guī)劃-設計-融資-建設-運營-維護”一攬子解決方案。

面對新賽道，業(yè)內諸多領軍企業(yè)已展開多維探索，其轉型路徑與實踐模式也為行業(yè)提供了寶貴借鑒。例如，中國二十二冶主動介入城市診斷與更新規(guī)劃，在城市更新工程的前期規(guī)劃中，邀請多家國內領頭設計機構針對唐山、沈陽進行全方位城市體檢。上海建工在運維階段不斷創(chuàng)新空間場景、挖掘市場價值，其開發(fā)的行業(yè)內首款“文歷保管家”產品——歷史建筑全生命期預防性保護平臺，在為歷史建筑預防性保護和維修保養(yǎng)提供有力技術支撐的同時，也推動業(yè)務領域從更新修繕向運營維護延伸。中建四局則探索將盈利模式從一次性建造向持續(xù)性運營轉變，其在廈門圍里社項目采用“EPC+O”模式，搭建智慧管理平臺，統(tǒng)租統(tǒng)管物業(yè)、運營創(chuàng)意市集提升收益。

值得注意的是，由于各地在城鎮(zhèn)化水平、經濟實力、需求結構、發(fā)展質量和治理能力等方面存在顯著差異，其開展城市更新的出發(fā)點和側重點也各有不同。例如，一二線城市的更新重點聚焦于核心區(qū)功能疏解、老舊住區(qū)綜合整治、工業(yè)遺存轉型利用、TOD綜合開發(fā)等，對精細化、復合化能力要求極高；三四線城市則更多圍繞城市基礎設施完善、公共服務提升、歷史風貌區(qū)保護修繕展開。身為“城市綜合服務商”的建筑企業(yè)還需深入研究不同能級城市、不同區(qū)域板塊的更新特點，制定差異化市場策略與資源投入計劃。

動能重構：從科技驅動到協(xié)同共生

在高度復雜且充滿不確定性的城市更新領域，創(chuàng)新是破局制勝的核心驅動力，技術革新更是為建筑企業(yè)參與城市更新提供了強大支撐。

在上海老市府大樓改造中，上海建工以3800噸砌體平移、地下空間拓建等創(chuàng)新技術，讓百年建筑煥發(fā)新生；中建三局在武漢江岸區(qū)舊城改造重點工程——壹品漢芯公館項目應用全球首臺裝配式“空中造樓機”，實現(xiàn)智能布料、無人塔吊協(xié)同，效率提升30%；而在合肥包河區(qū)衛(wèi)崗TOD城市更新標桿項目中，中鐵四局則通過附著式腳手架電子巡更系統(tǒng)、基于BIM+GIS的數(shù)字孿生平臺等智慧化管理，實現(xiàn)了大型城市更新項目的安全零事故與精細化管理……這些創(chuàng)新實踐生動詮釋了技術賦能如何鍛造更新“硬實力”，更將城市更新推向了安全、高效與可持續(xù)發(fā)展的新高度。

這些“硬實力”為城市更新奠定了堅實基礎，而面對其天然的“強連接”屬性——需融合商業(yè)、文創(chuàng)、居住、公共服務等多元功能，更涉及政府、居民、產權方等多方訴求，唯有凝聚多元主體共識、構建協(xié)同發(fā)展共同體，方能真正激活城市更新的深層動能。

這意味著建筑企業(yè)必須主動打破行業(yè)壁壘，從提供單一建造服務向整合資源、搭建平臺、服務生態(tài)的角色進化，在共生中重構價值鏈，在協(xié)同中轉換新動能。例如，大型企業(yè)應發(fā)揮“鏈長”作用，整合規(guī)劃設計、投資開發(fā)、工程建設、專業(yè)運營等全鏈條資源，打造一體化服務能力。中小型、專業(yè)化企業(yè)則需找準自身“長板”，深耕歷史建筑修繕、綠色低碳技術應用、特色空間室內改造、智慧化專項工程等細分領域，走“專精特新”之路。此外，還要積極擁抱與科技公司、金融機構、文化創(chuàng)意機構、專業(yè)咨詢機構等的跨界合作，共同構建起一個開放、協(xié)作、共生的城市更新產業(yè)新生態(tài)。

萬億級市場體量、復雜多元的更新需求、技術創(chuàng)新帶來的模式變革，共同將城市更新推至建筑行業(yè)舞臺中央。對建筑企業(yè)而言，這不僅是一個業(yè)務增長點，更是一場決定未來生存與發(fā)展空間的深刻轉型之役。能否抓住這一歷史機遇，在政策與市場共振中重塑核心競爭力，將決定企業(yè)未來的行業(yè)地位。

▌編輯：同辰科技

▌來源：建筑時報