3月15日，在住建部官網(wǎng)公示，最新版《住宅項(xiàng)目規(guī)范》正式起草完成，在前期多次征求意見基礎(chǔ)上修改完善并經(jīng)專家審查通過?，F(xiàn)再次向社會公開征求意見。

《住宅項(xiàng)目規(guī)范》屬于全文強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范。根據(jù)最新征求意見稿，對新的住宅產(chǎn)品有了進(jìn)一步的提升要求。相比現(xiàn)行規(guī)范，針對建筑層高、凈高、設(shè)置電梯、配置新能源汽車充電設(shè)施、樓板厚度等方面進(jìn)行了調(diào)整。其中明確要求，新建住宅層高不應(yīng)低于3米。

此條的執(zhí)行，對一般住宅項(xiàng)目利潤會有多大的影響？本文通過一個具體項(xiàng)目案例進(jìn)行簡單分析。

項(xiàng)目概況：

占地面積：93149㎡

建筑面積：274384.89㎡

計(jì)容面積：204927.8㎡

地下車庫面積：67877.09㎡

建筑類別：3層聯(lián)排別墅41棟、34層高層10棟

總 戶 數(shù)：2029戶

容 積 率：2.2

建筑密度：25%

設(shè)防烈度：6度（0.05g）

場地類別：Ⅲ類

基本風(fēng)壓：0.45kPa

地面粗糙度類別：B類

該項(xiàng)目10棟高層均為34層，地面以上層高均為2.9m，檐口高度98.6m。

多層均為3層聯(lián)排疊墅，層高為3.3m、3.1m、3.0m，屋面為坡屋面，檐口高度折算為9.4m，屋脊高度12.386m。

現(xiàn)行規(guī)范僅對凈高進(jìn)行了規(guī)定，如“臥室、起居室（廳）的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于2.40m”，據(jù)此要求，部分住宅項(xiàng)目層高取2.90m，室內(nèi)梁高最大取450mm時，可滿足規(guī)范2.40m的要求，本項(xiàng)目按此原則控制，最小層高取2.90m。

對本項(xiàng)目層高的分析，假設(shè)現(xiàn)有總圖方案為最優(yōu)方案。當(dāng)按最小層高3.0m調(diào)整時，疊墅層高滿足要求不需要調(diào)整，高層則需要將層高由2.9m調(diào)整為3.0m。如果仍保持34層的設(shè)計(jì)，則總高度為3.0mx34=102m大于100m。

根據(jù)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范GB 50016-2014》中規(guī)定建筑高度大于100m時，在防火規(guī)范中按超高層進(jìn)行設(shè)計(jì)，主要有以下要求：

需設(shè)計(jì)避難層

建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范GB 50016-2014 5.5.31

每戶每間臥室均需設(shè)計(jì)自動滅火系統(tǒng)

建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范GB 50016-2014 8.3.3

每戶每間臥室均需設(shè)計(jì)火災(zāi)自動報(bào)警系統(tǒng)

建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范GB 50016-2014 8.4.2

每層樓板耐火極限不低于2h

建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范GB 50016-2014 5.1.4

外墻保溫材料燃燒等級不低于A級，不大于100m時可做B1級

建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范GB 50016-2014 6.7.5

應(yīng)急照明及疏散照明的連續(xù)供電時間增加，不小于1.5h

建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范GB 50016-2014 10.1.5

另外，高度大于100m的住宅建筑根據(jù)《建筑防煙排煙系統(tǒng)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)GB51251-2017》3.1.2中規(guī)定，樓梯間前室等均需設(shè)置機(jī)械加壓送風(fēng)系統(tǒng)。（具體設(shè)計(jì)要求詳見防排煙系統(tǒng)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)3.3~3.4）。

當(dāng)高層部分保持34層且層高調(diào)整3.0m時，防火及防煙排煙方面的成本投入有較大幅度的提高，同時樓間距需要根據(jù)日照要求重新調(diào)整，從而引起地下室車位排布等一系列問題。所以，最優(yōu)方案是調(diào)整層高的同時，保持檐口高度不超100m。按此方案，高層可調(diào)整為33層，3.0m x 33=99.0m，總圖不需要進(jìn)行調(diào)整。10棟高層的可售面積共計(jì)減少5091.63㎡，減少貨值約5000萬元（按項(xiàng)目所在地商品房均價(jià)計(jì)算）。

結(jié)構(gòu)方面成本的變化，選取本項(xiàng)目一棟高層進(jìn)行對比，分別根據(jù)調(diào)整前后層高及層數(shù)調(diào)整結(jié)構(gòu)計(jì)算模型，修改梁上線荷載并分別優(yōu)化至指標(biāo)等貼近規(guī)范要求，進(jìn)行同參數(shù)繪制施工圖并統(tǒng)計(jì)鋼筋混凝土指標(biāo)。

單個樓層材料變化如下表，單層的結(jié)構(gòu)成本有所提高，提高幅度為2%。

高層塔樓地上部分材料變化如下表，整棟樓的結(jié)構(gòu)總成本有所減少，減少幅度為1%。

以上數(shù)據(jù)說明，在總高不變的情況下，結(jié)構(gòu)的成本基本上沒有變化，或者說變化非常小。以上分析僅針對本項(xiàng)目個例，對于高烈度區(qū)，結(jié)構(gòu)成本的變化會相應(yīng)增加，大量項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為：層高每增加0.1m，結(jié)構(gòu)材料單方指標(biāo)增加約1kg/㎡和0.01m3/㎡。同時，在總高度相同時，門窗、砌體等的變化均與結(jié)構(gòu)總成本類似，變化極小。

結(jié)論：

01、對于本項(xiàng)目，對利潤影響最大的是可售面積的減小，即10棟高層住宅的可售面積減少5091.63㎡，從而減少的貨值約5000萬元（按項(xiàng)目所在地商品房均價(jià)計(jì)算）。

02、實(shí)際工程中，可在方案階段盡可能貼近地塊容積率要求，平衡品質(zhì)和可售面積，將層高對項(xiàng)目利潤的影響降至最低。針對此項(xiàng)目，若維持原有可售面積時，在高層減少一層的情況下，需要另外增加約5000㎡的面積進(jìn)行平衡，由此引起的成本增加約600萬元，即綜合成本增加約30元/㎡。

▌作者：同辰建筑 劉照強(qiáng)

▌本文僅代表作者個人分析總結(jié)，僅供參考

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